Condomínio – Cobertura - Despesas

Antero Castro – Florianópolis/SC

A fração ideal é a forma mais correta de ratear as despesas de um condomínio?


Prezado Antero


A fração ideal, via de regra, é calculada dividindo-se a metragem total da área construída do edifício pela área do terreno, multiplicando-se o resultado pela área construída de cada unidade. Portanto, foi criada para dividir os custos com as obras e a mão-de-obra para construir o prédio, não sendo viável sua aplicação para dividir despesas de portaria, limpeza, iluminação, áreas de lazer. O motivo é que tais áreas comuns são utilizadas de forma igualitária por todos os ocupantes, independentemente do tamanho da unidade. Só a água é a única despesa que deve ser analisada conforme o uso efetivo.


Em condomínios que utilizam a fração ideal na cobrança da taxa, o custo médio de quem possui cobertura pode aumentar pelo menos em alguns casos, ante o valor pago pelo proprietário do apartamento tipo. “A pessoa deve pagar mais pelo que gasta mais.” Além da água, outro item que poderia elevar o valor de quem mora em cobertura ou possui uma loja é o valor do seguro contra incêndio. Entretanto, esse valor é barato.


Considerando que o morador de uma cobertura não utiliza nada a mais dos porteiros, da faxina, energia elétrica, área de lazer e outros serviços em relação às unidades-tipo, não se justifica o apartamento maior pagar mais por essas despesas. Não tem nenhum sentido cobrar a mais do morador do apartamento de cobertura pela compra de um sofá, tapete, uniformes, interfone ou troca do cabo do elevador e das plantas do jardim.


Portanto, em conformidade com o artigo 24 da Lei 4.591/64, que regulamenta os termos relacionados com manutenção e conservação, a taxa de condomínio deve ser implantada em assembléia, depois de o prédio pronto.


Já o novo Código Civil limita o critério de justiça no disposto do Art. 1336. “São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. (Redação dada ao inciso pela Lei nº 10.931, de 02.08.2004, DOU 03.08.2004). A ressalva legal, salvo disposição em contrário, deixou à assembléia geral na elaboração da Convenção de Condomínio ou em deliberação extraordinária a fixação da contribuição fora do critério da fração ideal para que fosse adotado com justiça o princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa - inteligência dos artigos 12, § 1º da Lei 4.591/64 e artigo 1336, inciso I do Código Civil, com a redação dada ao inciso pela Lei nº. 10.931, de 02/08/2004. É por esse princípio que as lojas com saídas diretamente para a rua estão dispensadas da contribuição ordinária, porque não participam das áreas comuns do prédio, não utiliza dos elevadores, etc. respondem, no entanto, segundo a sua fração ideal pela reforma externa do prédio, porque absorve efetivamente os benefícios da obra com a valorização da sua unidade.


Mas, pelo bom senso, cabe aos condôminos, com a ajuda de um profissional, encontrarem a melhor forma de dividir as despesas, sendo que estas não têm relação direta com o tamanho do imóvel. Não se pode estipular a taxa de condomínio como se fosse um imposto, pois o valor do imóvel é base de cobrança para o IPTU e o ITBI. Assim, dentro da lógica e conhecimento especializado, os condôminos devem equacionar o rateio mais próximo do justo possível, com cada co-proprietário pagando o que realmente consome, usufrui ou esteja à sua disposição.


Por fim, o condômino que se sentir lesado, deve ingressar na justiça, para pedir a nulidade da cláusula de rateio de despesas pela fração ideal.



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